«Китайский» Кишинев или зачем нам застройки по-шанхайски?
Современный Кишинев отстраивался после 1945 года. Градостроительные планы развития города разрабатывали ведущие проектные институты бывшего СССР. Именно поэтому все новые микрорайоны нашего города, во многом, схожи с микрорайонами других столиц стран СНГ (Киев, Минск, Москва). Принцип нового района применялся практически единообразно для всех. По периметру идут 5-ти, 9-ти, 12-ти, 16-ти и так далее жилые дома. Внутри периметра, - детские и спортивные площадки, детские сады, шкоды, парковки. Грамотно, со всех точек зрения. Новые районы Киева, Москвы строятся по такому же принципу. А что у нас? А у нас строительный и человеческий маразм!
В старых (советского периода) кварталах, каждый день идёт война между жильцами с одной стороны и Примэрий Кишинева с застройщиками, с другой стороны. Причём слово «война», - не афоризм и не слово-пугалка! «Разведчики» от застройщиков на постоянной основе проводят «разведывательные рейды» в «старые» кварталы с целью найти возможность «врезаться» в глубь квартала и построить интересующий объект. После того, как квартал найден, разрабатывается план операции по захвату с участием «армии» подконтрольных структур, Примэрии и других ведомств. В обязательном порядке выявляются среди жильцов «слабые воины», которые ещё перед началом «строительной войны» будут разными путями отстаивать позицию лагеря застройщика. Ну а после начала «войны», то есть стройки, - тут уже могут быть варианты «добровольной сдачи» жильцов или вариант «сдерживания осады» различными способами.
Другой вариант строительного маразма и как говорят в народе «кидоса» присутствует при строительстве новых многоквартирных домов. Инвестор, он же будущий новый жилец дома покупает квартиру в доме, находящимся в глубине квартала. Застройщик показывает красивый план застройки и прекрасно организованной внутридомовой территорией. Будущий жилец счастлив! Однако, как только проходит счастливая минута сдачи в эксплуатацию дома и заселение на процентов 50 новыми жильцами, - на территории внутри квартала начинается строится новый дом! В итоге, расстояние между многоэтажными домами составляет метров 30, необходимое только для проездной дороги и ВСЁ! Исчезает внутридомовая парковка, детская и спортивная площадка! Возникает 24 часовое он лайн Шоу по названием «ОКНА»! Соседи двух домов (даже при отсутствии желания) вынуждены смотреть друг на друга через свои окна и «участвовать» по неволе в личной жизни чужих людей!
Я думаю, что в такой ситуации живут в Кишиневе тысячи горожан! Однако, уважаемые друзья, я не преследую цель огульных обвинений застройщиков! Если в варианте «старых» советских кварталов идёт речь о преступных действиях Примэрии, которые само собой порождают желание застройщиков - хапуг залезть и построить куда угодно и где угодно!
Второй вариант строительства новых многоквартирных домов имеет два стороны медали. Одна сторона медали, - конечно финансы, другая сторона – целый клубок проблем, связанных со строительством в Кишинева и в Молдове в целом. Строительство, - является бизнесом, как и любое другое бизнес направление. А девиз и цель любого бизнеса, - получение прибыли! К сожалению, в Молдове, многие бизнесмены считают прибыть только 200% - 500%. Получение средне европейской или средне американской прибыли в размере 10% - 20%, - считается в Молдове смешным и не серьёзным! Возникает вопрос как получить сверх прибыль, затратив минимальное количество финансовых ресурсов? Всё просто. «Запихни» (по-другому и не скажешь) на участке 5 – 10 соток максимальное ненормальное количество домов с максимальным ненормальным количеством этажей и дело в кармане. Самое интересное то, что такие горе точечные застройки находят своих «героев». Как говорит закон «спрос рождает предложение». Если существует у людей совсем не бедных желание проживать в определённом месте, пусть как в шоу «ОКНА», то почему бы этот спрос не использовать застройщикам!? Яркий пример строительного маразма находится по улице Садовяну на пересечении с улицей Заднипру. Здесь на месте бывшей автопарковки «впихнули» 3-4 дома, где расстояние между некоторыми не превышает и 20 метров?! Венчает это произведение градостроительного искусства рекламное панно «Apartamente de elita». Судя по логике, жить в шоу «ОКНА»,- является элитной прерогативой для будущих жильцов!
Супер прыбили и строительное шоу «ОКНА», - это одна сторона медали. А что же делать тем застройщикам, которые хотят и могут реализовывать интересные архитектурные проекты в Кишиневе? Вот в этом месте необходимо перевернуть монету на другую сторону. А здесь, у нас, как я уже говорил целый клубок проблем. Главная из этих проблем, - фактически полное отсутствие цивилизованного рынка по продаже, аренде, концессии земельных участков! Аукционы, что проводит изредка Примэрия Кишинева, - это просто продажа «огородов» размерами от 3-х до 10-ти соток! Во всем цивилизованном мире аукционы и конкурсы проводятся под контролем государства, но с целью градостроительного развития города, страны! Такие конкурсы и аукционы (на начальном этапе развития земельного рынка) должны способствовать грамотному архитектурному развитию города согласно Генеральному градостроительному плану города. А что же происходит у нас? Никаких признаков системности проведения аукционов! Никаких конкурсов по строительству необходимых Кишиневу объектов на условиях государственно-частного партнерства. В таких условиях застройщик приобретя земельный участок понимает, что следующего аукциона может и не быть и, следовательно, необходимо по максиму использовать (а значит застроить) участок купленный на аукционе. Кроме того, во всю действует схема по умышленному провалу земельных аукционов. Технология очень проста, но эффективна! Перед началом аукциона 2 – 3 участника договариваются о совместных действиях, с целью не допустить «чужака» до интересующего земельного участка. Проводятся безумные торги до поднятия цены за лот до фантастических размеров. Нормальные участники аукциона само собой в конце отказываются от торгов, а «победитель», в итоге, также не покупает лот, жертвую только небольшим авансом. Так может происходить несколько раз, пока «свой» победитель не выиграет аукцион! Не менее болезненная проблема, - выполнения победителем аукциона условий продажи участка. В договоре на продажу или аренду указан конкретный срок строительства, в течение которого застройщик обязан построить объект. Во многих случаях победитель аукциона грубо нарушает в 2 – 3 раза сроки постройки или вообще ничего не строит! Примэрия Кишинева молча наблюдает со стороны над этим процессом, отказываясь выполнять функции контроля, возложенные на ней законом! В этих условиях, серьёзные инвесторы вынуждены обращать свой взор на вторичный рынок земли, где цены на участки указаны с потолка, не имея никакого экономического обоснования. В такой ситуации у инвесторов остается вариант максимальной застройки, которая исключает практически какую-либо внутридомовую территорию.
В сложившейся ситуации, Примэрия Кишинева, как местный орган управления обязан вернуться на земельный рынок в качестве ответственного и контролирующего органа, а не постороннего наблюдателя.
Партия «Renaștere - Возрождение», как ответственная и конструктивная оппозиция предлагает провести в срочном порядке следующие действия:
1) В первую очередь необходимо вернуть аукционам и конкурсам признак системности. Это означает установления ежегодного, чёткого графика проведения конкурса и аукционов, с указанием точной даты и место проведения акций.
2) Во вторую очередь необходимо увеличить сумму залога за участие в аукционе и конкурсе, а именно: установить минимальный размер не менее 50% от цены участка. При этом обязательное условие, - конфискация залога для тех «победителей» кто не оплачивает стоимость участка.
3) Необхадимо изменить и саму систему первоначальной оценки участка. Первоначальная стоимость должна быть как средне арифметическая цифра за 1 гектар за последние 6 месяцев в данном районе! Никаких заинтересованных оценок специалистов (уйти максимально от человеческого фактора)! Использовать математическую формулу наподобие той, что используется при аренде и продаже участков по нормативной стоимости. Такая утверждённая формула могла бы определять первоначальную рыночную стоимость земельного участка.
Эти несложные меры позволили бы прийти на земельный рынок тем инвесторам, которые реально обладают необходимыми финансовыми и техническим средствами для строительства утвержденного объекта. Более того, эти меры можно было уже применять если ввести их в Регламент по организации конкурса на аренду и продажи земельных участков. Именно сейчас проект такого Регламента рассматривается в Примэрии Кишинева. А самое главное дефицит бюджета Кишинева в размере 140 миллионов леев на 2014 год возможно перекрыть проведя 2 -3 грамотных аукциона и конкурса, не прибегая к дорогим кредитным средствам.
Эксперт партии «Renaștere - Возрождение»
Мыра Григорий